こんな経営者さまにおすすめ

✅ 不動産会社の利益をもっと増やしたいが、どこからコストを見直せばいいか分からない法人さま
✅ 反響数や売上は上がっているのに、なぜか会社に利益が残らない（手元資金が増えない）とお悩みの経営者さま
✅ 販促費の総額ばかりが気になり、「何にいくら投資するのが最適か」という費用対効果（ポートフォリオ）の基準がない方
✅ 事務スタッフの人数が増え続け、人件費が経営を圧迫していると感じる施設（店舗）さま
✅ 営業マンへの歩合給の基準が「粗利額」のみになっており、経費（販促費）が考慮されていない方

この動画でわかること

✅ 不動産会社の利益を圧迫する2大コスト「人件費」「販促費」の適切なコントロール基準
✅ 販促費は「額」ではなく「粗利に対する割合（20%以下）」で管理すべき理由と、その危険性
✅ 最適な販促費ポートフォリオを組むために追うべき5つの重要指標（反響単価、訪問査定単価など）
✅ 人件費の指標「労働分配率（40%以下）」の考え方と、見落とされがちな「事務スタッフコスト」の適正値
✅ 「他社物件（買営業）」依存が、販促費だけでなく事務スタッフの人件費まで高騰させるメカニズム
✅ 営業マンへの歩合給設計における落とし穴と、経費を考慮した正しい評価方法

動画の要点

✅ 販促費は粗利の20%以下に抑える。超えると「人件費削減」の二重苦に陥る
不動産会社の2大コストは「人件費」と「販促費」です。販促費は総額ではなく、粗利に対して何%かで管理し、必ず20%以下に抑えてください。他社物件メインの「買営業」特化の会社はここが30%を超えがちです。販促費が膨らむと、利益を出すために人件費（給与）を削らざるを得なくなり、優秀な営業マンが定着しないという致命傷（二重苦）を招きます。

✅ 労働分配率（人件費率）は40%以下。事務スタッフは粗利の5%以内に
粗利に対する人件費の総額（労働分配率）は40%以下が目標です。ここで重要なのは、営業マンだけでなく「事務スタッフ（間接部門）も含める」ということです。事務スタッフは生産性の可視化が難しく、一度増やすと減らしにくい性質があります。営業3〜4人につき事務1人の体制を目指し、事務スタッフの人件費は粗利の5%以内に収めるのが理想です。

✅ 歩合給は「粗利額」だけでなく「かかった経費（販促費）」を考慮して設定する
「粗利4000万円だから歩合を20%払う」という単純な粗利連動の歩合設計は危険です。同じ4000万円の粗利でも、販促費を2000万円使った営業マンと、販促費をほとんど使わずに自社物件（売営業）で稼いだ営業マンでは、会社に残る利益が全く異なります。かかる経費（販促費）を考慮した上で歩合率を設定しなければ、会社はボロボロになります。

動画解説

本動画は、不動産会社の営業利益を最大化するための「コスト削減（コントロール）編」として、販促費と人件費の適正な管理手法について解説しています。

不動産会社のコストの6〜8割は「人件費」と「販促費」が占めており、ここをコントロールできるかが経営の生命線となります。

吉本(弊社代表)はまず「販促費」について、毎月1000万かかっているといった「額」で語るのではなく、それがいくらの粗利を生んだかという「割合」で見るべきだと指摘しています。基準は「粗利の20%以下」です。これを超えると、利益を確保するために人件費を下げざるを得なくなり、属人性の高い不動産業界において「良い人材が逃げる」という最悪の悪循環に陥ります。これを防ぐためには、訪問査定単価や成約単価などの数値を常時計測し、最も効率の良い媒体へ販促費のポートフォリオを見直し続けることが不可欠です。

次に「人件費」についてです。粗利に対する人件費の割合（労働分配率）は40%以下を目指します。ここで多くの会社が陥る落とし穴が「事務スタッフの多さ」と「歩合の払い過ぎ」です。

特に他社物件（買い営業）に依存している会社は、ポータルサイトへの掲載作業が自社物件の4倍必要になるため、事務スタッフが雪だるま式に増え、販促費と人件費のダブルパンチで経営が圧迫されます。事務スタッフは「営業3〜4人につき1人」「粗利の5%以内」に抑えるべきです。

また、営業マンへの歩合給についても、単なる「粗利額」に連動させるのではなく、その粗利を獲得するために「いくらの販促費（経費）を使ったか」を考慮して設計しなければ、会社に利益が残らない構造になってしまうと警鐘を鳴らしています。

結局のところ、コストを最適化し、強固な経営基盤を作るためには、他社物件に依存する「買い営業」から、自社で直接売主から物件を預かる「売り営業（自社物件の取得）」へとビジネスモデルを転換することが最も重要であると結論づけられています。

このような課題をお持ちならご覧ください

✅ 一括査定サイトなどの販促費が高騰しているが、費用対効果の検証ができず惰性で続けている
✅ 事務スタッフからの「仕事が終わらない、人を増やして」という声に押され、人員過多になっている
✅ トップ営業マンに高い歩合を払っているが、彼らが使っている広告費を計算すると実は赤字スレスレである
✅ 自社物件の取得（仕入れ）が弱く、他社物件の仲介（買い営業）に依存したビジネスモデルから抜け出せない
✅ 会社全体の「あるべきコスト構造（PL）」の基準値が分からず、どんぶり勘定の経営になっている

無料経営相談のご案内

不動産会社の経営において、「売上の拡大」と「コストの適正化」は両輪です。特に、販促費と人件費のバランス（労働分配率）を間違えると、どんなに売上が上がっても手元に資金が残らない「黒字倒産」のリスクすら生じます。

「自社の現状のコスト構造が適正かどうか、プロの視点で診断してほしい」 「経費を考慮した、会社にも社員にも納得感のある『新しい歩合・評価制度』を構築したい」 「事務スタッフの業務を棚卸しし、適正人数で回せる効率化の仕組みを作りたい」

これらを整理し、確実に利益が残る強靭な経営体質へと変革するサポートを行っております。

「費用対効果の高い販促ポートフォリオの組み方と、各指標（KPI）の計測方法を知りたい」 「買い営業から売り営業（自社物件取得）へのシフトを成功させるための、具体的なロードマップを相談したい」 そのような経営者さまは、ぜひお気軽にご相談ください。

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